by Przebudowa obiektu handlowego w duchu zrównoważonego rozwoju to wieloetapowy proces wymagający zaangażowania całego łańcucha interesariuszy. Począwszy od inwestorów i zarządców budynku, poprzez najemców, generalnych wykonawców, a nawet producentów i dostawców materiałów. Holistyczne podejście, dobre planowanie i współpraca pomiędzy świadomymi uczestnikami projektu gwarantuje długofalowe korzyścispołeczne, środowiskowe oraz biznesowe – uważają eksperci Apsys, Arup i Reesco Retail.
Czynniki ESG i rosnący wpływ zmian klimatycznych stają się coraz istotniejsze dla każdego rodzaju działalności gospodarczej. W tym także funkcjonowania sektora nieruchomości. Przed 2001 r. zbudowano ponad 220 mln modułów budynków, co stanowi 85 proc. zasobów budowlanych UE. Prognozuje się, że od 85 do 95 proc. istniejących budynków nadal będzie w użyciu w 2050 roku. To wówczas – zgodnie z założeniami pakietu „Fit for 55” – istniejące budynki powinny zostać przekształcone w zeroemisyjne.
Przebudowa obiektu handlowego się opłaca
Jednym z najskuteczniejszych narzędzi wydłużających okres użytkowania budynków i ograniczających ich negatywny wpływ na środowisko jest przebudowa. Efektem przemyślanych modernizacji jest nie tylko spełnienie wymaganych norm, ale też zwiększenie wartości rynkowej obiektów.
Firmy i inwestorzy, którzy są w posiadaniu energetycznie nieefektywnych aktywów mogą znaleźć się pod presją finansową, wynikającą ze spadku wartości obiektów, wzrostu kosztów operacyjnych i finansowych i – w konsekwencji – utraty zysków. W obliczu transformacji energetycznej właściciele budynków stoją przed wyzwaniem zapobiegania ryzyku tzw. „osierocenia aktywów” [stranding risk]. Termin ten oznacza utratę wartości aktywów w związku z czerpaniem energii pochodzącej z paliw kopalnych i nadmierną emisją gazów cieplarnianych w stosunku do zobowiązań Polski wynikających z Porozumienia Paryskiego – tłumaczy Zofia Barbacka z Arup.
Jednocześnie, uwzględnienie rozwiązań zgodnych z kryteriami kwalifikacji taksonomii UE na poziomie koncepcji i projektowania w długiej perspektywie będzie pozycjonować właściciela nieruchomości, jako firmę zrównoważoną środowiskowo. Dodatkowo też jako atrakcyjnego partnera na rynku finansowym.
Świadomy właściciel, dobry doradca, audyt
Aby w wyniku przebudowy osiągnąć wymagane redukcje emisji gazów cieplarnianych, konieczne jest zaangażowanie całego łańcucha interesariuszy. Zaczynając od inwestorów i zarządców budynku, poprzez najemców, generalnych wykonawców aż do producentów i dostawców materiałów. Pierwszym ogniwem jest świadomy właściciel obiektu handlowego. Taki, który rozumie konieczność adaptacji budynku w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych, społecznych i środowiskowych w szybko zmieniającym się kontekście biznesowym i legislacyjnym. Krok numer dwa to znalezienie dobrego doradcy i przeprowadzenie audytu.
Bazując na audycie energetycznym można stworzyć ścieżkę dekarbonizacji obiektu oraz spełnić cele legislacyjne. Jednocześnie zaspokoić bezpośrednie potrzeby szerszego kręgu klientów. Harmonogram modernizacji obiektów należy dopasować do harmonogramu pracy budynku i umów z najemcami. Tak aby zapewnić jego optymalizację operacyjną w czasie prac. Docelowo wydłużyć okres eksploatacji obiektu i zapewnić rezyliencję, czyli odporność na przyszłe zmiany klimatu.
Odpowiedzialny wykonawca
Analiza wpływu środowiskowego musi obejmować cały cykl życia budynku – od prac budowlanych, poprzez okres użytkowania aż po rozbiórkę. W tym celu konieczne jest wdrożenie zrównoważonych rozwiązań już na etapie koncepcji oraz wybór i współpraca z firmami stosującymi praktyki odpowiedzialne środowiskowo. Niezwykle ważne jest wyłonienie wykonawcy, który wie, że zarządzanie projektem budowlanym zgodnie z zasadami ESG wymaga uwzględnienia wielu aspektów, takich jak ochrona środowiska, dbanie o pracowników i społeczność oraz skuteczne zarządzanie odpadami na każdym etapie projektu.
Aby zapewnić skuteczne zarządzanie przebudową zgodnie z zasadami ESG, ważne jest regularne, procesowe monitorowanie postępu prac oraz wyników w zakresie ochrony środowiska i społecznej odpowiedzialności. Etap budowy to przede wszystkim umiejętne zarządzanie, zapewnienie efektywnej komunikacji pomiędzy uczestnikami procesu, zapewnienie spójność i przejrzystości dokumentów – podkreśla Lucyna Śliż, członkini zarządu Reesco Retail.
Zrównoważone rozwiązania
Przebudowa jest jednym z elementów w całym cyklu życia budynku. Już na etapie projektowania, należy myśleć długofalowo – w kategoriach umożliwiających późniejszą rozbiórkę czy zmianę funkcji. Jakie rozwiązania są wprowadzane podczas modernizacji obiektów w celu minimalizacji wpływu na ekosystemy, zmniejszenie zużycia wody i energii, zrównoważonego wykorzystania surowców i ograniczenia emisji gazów cieplarnianych?
Przebudowa budynku to doskonała okazja, aby wprowadzić nowe rozwiązania techniczne, które zwiększą efektywność energetyczną budynku. Do najbardziej pożądanych technologii i rozwiązań budynkowych w obszarach ESG należą: fotowoltaika, perowskity na fasadach, wysokosprawne systemy odzysku ciepła i wilgoci z wentylacji oraz klimatyzacji, oświetlenie LED, system BMS monitorujący zużycia wody i energii, pompy ciepła, odzysk wody deszczowej i wody szarej, stosowanie armatury zmniejszającej zużycie wody. Nie zapominamy również o rozwiązaniach, które mają istotne znaczenie dla użytkowników powierzchni np. produkty o niskiej zwartości LZO czy stosowanie wysokiej klasy filtrów powietrza w centralach wentylacyjnych– tłumaczy ekspertka Reesco Retail.
Dobór materiałów i zarządzanie odpadami
Na etapie realizacji niezwykle ważny jest dobór materiałów. Trzeba zwracać uwagę na ich wpływ na środowisko i społeczność. Warto wybierać materiały ekologiczne, pochodzące z recyklingu lub z certyfikowanych źródeł. Przykłady to drewniane deski elewacyjne czy izolacje z wełny mineralnej. Producenci materiałów budowlanych coraz częściej przeprowadzają modernizacja zakładów, cyfryzację produkcji i sprzedaży. Inwestują także w budowę lub zakup energii ze źródeł ekologicznych, eliminują plastik z opakowań, poprawiają efektywność wykorzystania surowców-recykling. Dodatkowo przeprowadzają proces dekarbonizacji produkcji poprzez partnerstwa z dostawcami (np. niskoemisyjnego aluminium).
Przy przebudowie obiektu można wykorzystać materiały z poprzedniej konstrukcji, łącząc je z nowymi, aby zminimalizować ilość odpadów. Odzysk materiałów planujemy już na etapie zapewnienia surowców. Optymalizujemy zużycie nowych materiałów. Staramy się ponownie wykorzystać istniejące komponenty i materiały, minimalizujemy liczbę wykonanych transportów poprzez umiejętne zarządzanie dostawami. Ważnym elementem projektu budowlanego jest także skuteczne zarządzanie odpadami. Należy dbać o segregację odpadów, ich minimalizację i recykling – podkreśla Lucyna Śliż.
Przebudowa i co dalej?
Pozytywne zmiany są kontynuowane przez zarządcę nieruchomości, którego praca powinna uwzględniać wszystkie aspekty polityki zrównoważonego rozwoju. Zarządca powinien dbać o racjonalne wykorzystanie zasobów w zarządzanych obiektach handlowych, niezależnie od ich wieku.
Zespoły zarządcze monitorują na bieżąco wskaźniki funkcjonowania obiektów i wprowadzają optymalizacje. Przede wszystkim w zakresie instalacji elektrycznych, kanalizacyjnych i HVAC. Zadaniem zarządcy jest także rekomendowanie właścicielom obiektów najlepszych rozwiązań w kwestiach modernizacji i inwestycji, mających wpływ na poprawę efektywności obiektów. Takich jak np. instalacja paneli fotowoltaicznych czy wymiana oświetlenia na LED – mówi Magdalena Błądek z Apsys Polska.
